Планирование устойчивого "Глубокого Города": стратегические рамки и экономическая модель

Июль, 2013

Авторы:
Хуан-Дзин ЛИ, Исследовательская группа в области экономики и управления окружающей средой
Аурель ПАРРИО,Инженерно-техническая лаборатория изучения проблем геологии окружающей среды
Филиппе ТАЛМАНН, Исследовательская группа в области экономики и управления окружающей средой
Федеральная политехническая школа Лозанны, г. Лозанна, Швейцария
Исследовательская группа в области экономики и управления окружающей средой

Тезисы

Подземная инфраструктура и подземные здания являются новыми городскими формами. Настоящий документ содержит обзор стратегических рамок процесса развития и организации городского подземного пространства (ГПП), который проходит через этапы "определение критериев", "построение данных", "зонирование в масштабах города", "оценка в масштабах проекта", "анализ решений" и "разработка политики". Каждый этап будет подробно проиллюстрирован, при этом мы будем уделять основное внимание оценке проекта с помощью введения новых городских экономических показателей, а также анализу решений с использованием критериев для принятия решений в вероятностном анализе.

Оптимизация использования городского подземного пространства должна учитывать социально-экономический спрос и потенциал предложения ресурсов геопространства. Территория городского развития может классифицироваться на основе комплексного качества зонированного подземного пространства, являющегося одновременно показателем строительной технологичности и коэффициентом развития подземного пространства. На основе макрозонирования ГПП в масштабе города можно отбирать или инвентаризировать участки земли с высоким потенциалом для целей краткосрочного развития, в то время как особо охраняемые зоны могут быть зарезервированы для защиты ценных георесурсов в целях долгосрочного использования.

Для выполнения микроанализа в целях оценки сценариев проекта подготавливается экономическая модель. Два экономических показателя ("общий коэффициент подземного строительства" и "подземная надбавка") помогут интегрировать варианты развития подземного пространства в экспертизу проекта в сфере недвижимости. Эти критерии принятия решений будут учитывать прямые и косвенные затраты, возникающие в ходе развития проекта, прибыль застройщика и общественную выгоду для населения, возможности совместного использования ресурсов (например, использования геотермальной энергии), а также риски, вызванные особенностями отраслевого развития (например, ущерб от грунтовых вод). Эти основные критерии затрат, выгоды, возможностей и рисков полезны для лиц, принимающих решения, при развитии устойчивых проектов подземного строительства. В итоге будет продемонстрирован процесс принятия решений с множеством критериев и технико-экономическими показателями, направленный на стратегическое развитие и разработку политики.

Уточнение разработки политики в дальнейшем изменит "определение критериев" для успешного подземного строительства и обеспечит непрерывность цикла улучшения организации подземного пространства на городской территории.

1    Введение и цель

1.1    Концепция комплексной организации городского подземного пространства

Города являются центрами экономического роста, вмещающими почти 50% мирового населения и имеющими возможность для оказания лучших услуг в целях обеспечения высокого качества жизни (Программа 2009). Недостатком является то, что эти успешные центры становятся все более перегруженными в связи с расширением территории производства, услуг, жилья, общественной инфраструктуры и сокращением площади участков озеленения. По мере того как города из промышленных центров превращаются в центры обслуживания и администрации, качество градостроительства играет важную роль в развитии города и его управлении. При сохранении основных услуг инфраструктуры инвестиции в качество городского развития становятся приоритетной задачей для городской администрации. Большие города, которые сталкиваются с проблемой иммиграции населения, должны обеспечить больше жизненного пространства и связанных услуг, что делает городские участки земли и другие ресурсы все более и более ценными и дефицитными. Для того чтобы город мог выжить и сохранить экономический и демографический рост, главными задачами программ городского планирования должны стать рациональные модели управления земельными и другими ресурсами. Городской агломерации следует избегать, поскольку она приводит к повышению затрат на инфраструктуру (более обширные транспортные и коммунальные сети), а также более высокому энергопотреблению при низкой плотности населения (расширенное использование автомобилей) (Берчелл и др. 1998). Очевидно, города подошли к проблеме "пределов роста" и требуют разработки инновационных стратегий развития и устойчивого обновления в пользу моделей компактного города (Дженкс, Бертон и др. 1996).

Перед ростом городов стоят две новые проблемы: 1) нехватка ресурсов в связи с неприемлемыми процессами их использования, 2) отсутствие цепочки создания ценности для обеспечения роста вследствие неправильного формирования политики или создания недостаточной емкости. Таким образом, способы поддержки роста городов могут быть ориентированы на ресурсы или быть институционально ориентированными. Управление, ориентированное на ресурсы, направлено на защиту и оптимальное использование основных ресурсов (земля, вода, энергия, сырье и пр.) с целью создания самодостаточного общества в среде с защищенной ценностью. Управление, ориентированное на ресурсы, – это схема развития, приоритет которой заключается в признании "ограниченного характера ресурсов". С другой стороны, институционально ориентированное управление сосредотачивается на создании стоимости и доходов, обеспечивая проектные возможности и содействуя участию всех заинтересованных групп и реализации конструктивных планов действий. Институционально ориентированное управление – это еще один метод, который в качестве первоочередной задачи признает "удовлетворение потребностей населения". В логике "устойчивого развития" городское управление новой эры должно совместить охрану окружающей среды и экономический рост, то есть управление, ориентированное на ресурсы, необходимо использовать совместно с институционально ориентированным управлением. Такой комплексный подход отвечает требованиям устойчивого городского развития.

Цель данного исследовательского проекта заключается в том, чтобы предложить новую методологию развития городского подземного пространства (ГПП) с учетом экономического потенциала ГПП и выгод от его лучшего использования для качества города в целом. Поскольку ГПП – это часть городских земельных ресурсов, трехмерное градостроительство должно не только управлять высотой и силуэтом зданий, но также использовать потенциал пространства под поверхностью земли (Паррио, Ташер и др. 2004; Адмираал 2006). Понятие "трехмерное градостроительство" должно связать управление, ориентированное на ресурсы и институционально ориентированное управление, и объединить схему предложения ресурсов со схемой потребления человеческого общества:

• Трехмерное градостроительство, ориентированное на ресурсы, в качестве первоочередной задачи признает защиту подземных ресурсов (включая землю, воду, энергию и сырье; см. Рис. 1) (Паррио, Блунье и др. 2010), с помощью определения будущего использования ресурсов (Блунье 2009) и выделения "зон, зарезервированных для развития". Например, зарезервированные зоны для добычи питьевой воды и сырья, а также зарезервированные зоны для подземных геотермальных систем. Такие оформленные зоны находятся за пределами проектов разрешенного строительства.

Рис. 1 Модель Глубокого города и четыре основных типа ресурсов

• Институционально ориентированное трехмерное градостроительство в центре внимания ставит социальную потребность в проектах строительства за пределами "зон, зарезервированных для развития". Цель состоит в том, чтобы найти оптимальный путь развития подземных проектов. С помощью анализа экономических и социальных ценностей будут разрабатываться критерии принятия решения, направленные на то, чтобы сбалансировать интересы разных заинтересованных сторон в государственном и частном секторах. С помощью процесса принятия решения с множеством критериев будет выполняться оценка сценариев проектов и их сравнение. Обратная связь от таких решений позволяет делать выводы о формировании политики, для того чтобы адаптироваться к развитию спроса.

1.2    Новые городские формы с тенденциями развития под землей

В большинстве случаев использование городского подземного пространства можно разделить на две основные функции: сети инфраструктуры и пространство для строительства зданий. В то время как сети инфраструктуры действуют в качестве двигателей города для его выживания и роста, пространство для строительства обеспечивает дополнительное место, чтобы разместить объекты различных областей деятельности человека (такие генерирующие прибыль услуги, как торговые, культурные, развлекательные центры, которые, как правило, проектируются без окон и часто строятся под землей) (Ниши, Камо и др. 1990; Дурмишевич 1999; Нишида, Фабиллах и др. 2007; Мэр 2011).

1.2.1    Подземная инфраструктура

Наряду с быстрым развитием системы метро в крупных городах, ГПП используется как часть городских земельных ресурсов, обеспечивающих защитное пространство для такой инфраструктуры, как автодорожные туннели, системы водоснабжения и канализации, сети энергоснабжения и кабельные сети (Анника 2000; Нишиока, Таннака и др. 2007). По мере технического развития использования возобновляемых источников энергии в городской среде начнут появляться подземные геотермальные системы (см. Рис. 2).

Рис. 2 Функциональная иллюстрация подземных сооружений, г. Париж (Дюффо 2010)

Тенденции "подземного развития" городской инфраструктуры обусловлены различными силами обустройства инфраструктуры на поверхности:

•    Давление землепользования: конкуренция зданий принуждает к строительству все большего числа объектов под землей. Ввиду того, что часто это крупные объекты, устройство их под землей высвобождает большие площади в центральных районах (Дон В 1996; Таджима 2003). Становится практически невозможно найти место для новой инфраструктуры над землей. Доля инфраструктуры, создаваемой под землей, в значительной степени связана с плотностью городского населения (Бобылев 2009).

•    Рост цен на землю: развитие проектов недвижимости, в основном, высотных зданий, приводит к огромным альтернативным издержкам в отношении участков земли, зарезервированных для общегородских нужд. Перемещение городских объектов под землю помогает снизить стоимость земли, соответственно делает возможной продажу участков на поверхности. Этот фактор цены повлиял на возникновение в Японии нового законодательства в отношении подземного пространства (глубина 40 м) (Нишиока, Таннака и др. 2007).

•    Экологические последствия: подземные транспортные системы менее шумные и создают меньше загазованности, чем надземный транспорт (автобусы, автомобили) во время работы, что ведет к снижению уровня загрязнения воздуха в городе, а также способно уменьшить плотность дорожного движения (Гирно и Бленнеманн 1990).

1.2.2    Подземные здания

Подземные торговые центры становятся обычным явлением в центральных деловых районах. Например, в Японии подземные торговые центры превратились в основное место коммерческой деятельности (Тоннельная ассоциация Японии, Такасаки и др. 2000). Сети "внутреннего города" в Монреале соединяют подземные торговые площади со станциями метро. Удобная подземная пешеходная сеть позволяет населению свободно перемещаться по центру города даже в самую холодную погоду (Даниел Дж 1991; Эль-Генейди, Кастелбергер и др. 2011). Хотя стоимость подземного строительства выше, чем надземного, это частично или полностью компенсируется меньшим объемом необходимых инвестиций на поверхности, а также под землей можно использовать больше пространства для коммерческих и сервисных целей. Несколько практических исследований показали, что внешняя польза от такого пространства может быть значительной (Ниши, Танака и др. 2000; Лин и Ло 2008). Архитекторы и проектировщики становятся все более заинтересованы в развитии ГПП в многолюдных деловых районах в качестве реакции на рост плотности (см. Рис. 3) (Кармоди и Стерлинг 1993; фон Мейженфельдт и Гелук 2003; Окуяма 2007).

Энергопотребление подземного здания во время эксплуатации будет ниже, чем у здания на поверхности (потребность в отоплении и охлаждении) в связи с более высокой теплоизоляционной способностью (Моннихоф, Эделенбос и др. 1999; Мэр 2011). Эта долгосрочная выгода будет способствовать тому, что в будущем застройщики станут вкладывать средства в развитие проектов подземного строительства в целях снижения существенных энергозатрат. С другой стороны, требуется больше искусственного света и вентиляции.

Рис. 3 Конфигурации подземных зданий в центре города (Кармоди и Стерлинг 1993)


В связи с тем, что ценность развития подземных зданий еще не была достаточно хорошо определена в мировых масштабах, настоящий документ выявляет типологию проектов, связанных со строительством ГПП, используемым в условиях городского уплотнения для удовлетворения спроса в результате экономического роста, а также для восстановления города для соответствия требованиям к качеству жизни.

2    Стратегические рамки развития городского подземного пространства (ГПП)

2.1    Рациональный аналитический процесс устойчивого развития

Текущее освоение подземного пространства в городах столкнулось с дилеммой координации: с одной стороны, общественная инфраструктура быстро растет и углубляется; перенаселенность и отсутствие порядка препятствуют дальнейшему развитию (Стерлинг 2005); с другой стороны, частные застройщики играют важную роль в развитии территорий, однако им не хватает знания потенциала подземной застройки и комплексного принятия решений. Процедура, предлагаемая ниже (см. Рис. 4), является идеальным порядком облегчения формирования платформы комплексных решений, связывающей государственный и частный секторы в виде новых планов подземного градостроительства. Также это "цепочка создания ценности подземного строительства", объединяющая несколько компетенций для обеспечения экономического роста и удовлетворения спроса на городское пространство, одновременно оптимизируя использование в городе подземного пространства.

•    Этап 1: накопление критических факторов успеха передового опыта по всему миру и отбор публично-правовых документов;
•    Этап 2: сбор местных городских данных для технико-экономического обоснования диагностических процедур и решения проблем;
•    Этап 3: картирование города с разными уровнями потенциального использования, на основе комплексных, но в то же время простых показателей;
•    Этап 4: оценка типологии проектов и внедрение новых экономических показателей для проектной оценки;
•    Этап 5: применение к сценариям нескольких критериев принятия решений с целью направить реализацию проекта;
•    Этап 6: предложение новых институциональных механизмов и правовых документов для улучшения процедуры государственного управления.

Этот новый стратегический и оперативный процесс, посвященный городскому подземному развитию, основан на классической теории процессов рационального решения проблем (Паттон и Савицки 1993). Непрерывный цикл улучшения, изображенный на Рис. 4, помогает развивать долгосрочное видение и методологии планирования для устойчивого недропользования в городских центрах. В результате мы имеем инструмент "комплексного планирования", связывающий ряд пространственных масштабов (международный, национальный, муниципальный, местный, а также масштаб участка), несколько институциональных уровней (политический уровень, научный уровень, уровень планирования и уровень реализации), а также конкретные методы планирования и документы.
 

Рис. 4 Итерационный аналитический процесс


В остальной части раздела 2 будут продемонстрированы Этап 1, Этап 2 и Этап 3 с общим пониманием политики из пяти ведущих городов и конкретные документы зонирования на примере Китая; в Разделе 3 будут проиллюстрированы Этап 4 и Этап 5 для проектной оценки.

2.2    Анализ политики для ведущих городов в области освоения подземного пространства (Этап 1, стратегический уровень)

Мировой опыт представляет собой ценный ресурс для городов, позволяющий учиться на опыте. Городское управление развивается за счет постоянного изменения глобальной ситуации (Бевир 2011). Чтобы приспособиться к дальнейшей необходимости развития и экономическому росту, требуется инновационная политика. Руководящие принципы устойчивого развития уже полностью включаются в политику городского развития, что заставляет государственное и муниципальное управление сталкиваться с все более и более сложными задачами для решения глобальных и локальных вопросов, связанных с ограниченными ресурсами, увеличением экономического спроса и несбалансированностью общественных интересов (Стремление получить большую площадь здания или большую площадь зеленых насаждений? Создать компактный город или город-сад? и т.д.)

Были отобраны пять характерных городов в мире, имеющих комплексные планы развития ГПП. Эти города разработали и реализовали свои планы, чтобы справиться с нехваткой земельных ресурсов, заторами на дорогах, высокими ценами на приобретение земли, ухудшением среды обитания, обновлением инфраструктуры и восстановлением жизненного пространства. Эти планы приведены в Таблице 1; данные получены посредством обзора литературы и личных связей. Это далеко не исчерпывающая информация, однако, она полезна для формирования политических предпочтений в соответствии со ссылочными документами и методами, а также оформления институционального сотрудничества, направленного на оперативные действия.

Таблица 1 Каталог справочных документов успешной политики пяти ведущих городов, развивающих подземное пространство

2.3    Анализ документа зонирования (Этап 3, операционный уровень)

Публично-правовые документы в отношении зонирования являются общепринятой практикой в системах городского планирования. Ведущие города пытались сопоставить региональную пригодность подземного строительства с использованием технических параметров и пространственных карт. Наряду с технологическими достижениями в области полевых изыскательских работ и обработки данных, также получили развитие процедуры диагностики в сфере городского планирования. Научные результаты (инженерно-геологические исследования, гражданское строительство, география, экономика городов и социальные науки) Этапа 2 в стратегических рамках могут быть также включены в методы планирования при операционном запуске государственной политики.

Здесь продемонстрирован анализ, который использовался в проекте международного сотрудничества "Глубокий город". Он основан на данных крупного китайского города Сучжоу (район восточной Янцзы, городское население 4 млн человек, плотность городского населения 2500 чел./км2), для которого было выполнено научное обследование регионального масштаба в целях исследования пригодности подземного строительства (Цао, Ли и др. 2011). Основные цели заключались в том, чтобы уменьшить количество городских пробок и уровень загрязнения окружающей среды, а также защитить центральную историческую часть города. Подробную оценку параметров и картирование можно найти в (Ли, Паррио и др. 2011). Результат картирования для макрозонирования в дальнейшем используется для оценки в масштабах проекта с микроанализом (экономическая целесообразность и приемлемость конкретного типа проекта) в Разделе 3.

• Системы макрозонирования для оценки земель (в масштабе города)

Городские проекты разрабатываются в ответ на экономическую привлекательность и социальные потребности. В случае проектов в области недвижимости, размещение на земельных участках с высокой ценой указывает на более высокую стоимость недвижимости для коммерческого применения, если стоимость строительства остается прежней. Однако если принять во внимание экономический потенциал ГПП, существующее распределение стоимости земли будет отличаться. Качество подземного пространства определяет стоимость строительства, которая предполагает, что участок на поверхности, имеющий высокую стоимость, может иметь меньшую стоимость в отношении "подземной разработки" в связи с низким качеством для выполнения земляных работ. С другой стороны, заброшенные промышленные территории с низкой стоимостью земли могут разрабатываться застройщиками ввиду хорошего качества грунта для того, чтобы построить подземную парковку или подземные логистические центры, а на поверхности создать зеленый парк. Это генерирует прибыль для владельца земли и создает хорошие условия для обновления среды в интересах населения. Подобный проект был разработан в г. Хельсинки (Илкка 2011), где под новым жилым районом была создана станция по очистке сточных вод. Два показателя (спрос и предложение) будут интегрированы через оценку с множеством критериев для определения целесообразности городских земельных участков (см. Таблицу 2).

Эта система макрозонирования имеет целью классифицировать городскую землю на несколько уровней развития: высокий потенциал, умеренный потенциал и низкий потенциал (см. Рис. 5). Области с высоким потенциалом (синий цвет) могут быть краткосрочными целями в области развития с использованием подземного пространства для роста городов; области с умеренным потенциалом (желтый цвет) могут быть зарезервированы для долгосрочного использования, области с низким потенциалом (коричневый цвет) являются запретными зонами в связи с чувствительным состоянии или высокой степенью защиты резервирования ресурсов (например, грунтовые воды, сырье, источники тепла, добыча полезных ископаемых). В связи с будущей динамикой спроса, распределение и картирование этих зон может варьироваться, и воздействие на них может быть изменено.

Таблица 2 Построение индикаторов для макрозонирования ГПП

 

Рис. 5 Результаты макрозонирования, многоуровневый подход (г. Сучжоу, глубина 0 м – 15 м – 30 м – 50 м – 100 м)

3    Экономическая модель и принятие решений для проектов подземного строительства

3.1    Новые показатели для планирования и оценки (Этап 4)

3.1.1    "Общий коэффициент подземного строительства"  для измерения пространства

Плотность измеряется с помощью показателя FAR . Нормативные документы о FAR могут влиять на потребление земли, связанное с прогнозируемым увеличением численности населения и качества жизни (Бертро 2007). Использование подземного пространства для уплотнения города без превышения ограничений по высоте зданий необходимо оценивать количественно, чтобы понять и прогнозировать его потенциал (Бобылев 2010). Городские недра не являются возобновляемым ресурсом, то есть их использование имеет свой предел. Умноженное на факторы технических ограничений, используемое количество/объем может быть снижено (коэффициент использования будет зависеть от технического прогресса). Спрос на уплотнение также имеет предел; чрезмерная плотность приведет к снижению качества жизни (О'Салливан 2009). Сочетание факторов предложения ресурсов и спроса на землю/пространство должно служить для проектировщиков в качестве руководства осторожного освоения подземного пространства.

•    Ситуационное исследование: Прогноз качества использования ГПП с ростом городов

Центральная часть г. Сучжоу охватывает 280 км2, в том числе известный исторический город, центральный деловой район и новый район. На текущий момент освоение недр достигает 15 метров ниже поверхности, а краткосрочные планы развития ГПП предполагают застройку на глубину 30 метров ниже уровня земли. С учетом подземного уплотнения, город может позволить себе больше пространства для будущего строительства, не вызывая при этом агломерации.

•    Статус предложения трехмерного землепользования: Для городской земли на глубине 30 м общая эффективная площадь под застройку составляет около 413 км2, при этом высота подземных этажей для достижения лучшего архитектурного эффекта составляет 4 м (см. Таблицу 3)

Таблица 3 Прогноз предложения для ГПП в краткосрочной перспективе (глубина до 30 м)

• Вариант предложения трехмерного землепользования: углубление застройки позволяет снизить давление землепользования, возникающее в силу развития территории с высокой плотностью. В рамках моделирования с использованием приближения, чтобы получить уровень плотности, равный 6, а также долю подземной застройки 47%, под землей необходимо построить примерно 400 км2 площади (Таблица 4). В силу наличия предложения 413 км2, спрос может быть удовлетворен.
Таблица 4 Прогноз спроса для ГПП в краткосрочной перспективе, тенденция уплотнения

Этот новый показатель может быть интегрирован в обычные регулирующие документы градостроительства и может использоваться при создании отчетов о количестве используемого подземного пространства, что позволит осуществлять непрерывный контроль и измерение подземных разработок. Дальнейшие исследования могут продолжить моделировать динамику подземного строительства в условиях сценариев экономического роста и с учетом этапов технологического прогресса для долгосрочного развития. Если этот показатель легализовать на уровне государственной политики, то это будет означать значительный успех, соединяющий недропользование и городское планирование на поверхности (Этап 6).

3.1.2    "Подземная надбавка" при образовании цены трехмерной земли

Академический вклад в определение цены подземного пространства в первую очередь учитывает методы оценки "стоимости подземной земли" для затрат отчуждения подземной инфраструктуры (Риера и Паскаль 1992; Барлес 2000; Паскаль и Риера 2005) и для стоимости аренды подземных коммерческих площадей в деловых районах (Ван, Йан и др. 1995; Ван и Чен 2006; Чен 2010). Например, наряду с нововведениями в государственной политике (Шу, Пен и др. 2006), чтобы справиться с расширением использования городских недр в Китае, несколько китайских исследователей в области недвижимости разработали методы расчета "поправочного коэффициента для прав недропользования" для разных подземных этажей (Тан и Йан 2011). Цель состоит в том, чтобы служить будущей политике "сертификатов на право пользования подземным пространством", передаваемых застройщикам подземных зданий со сниженным налогом по сравнению с налогом на землепользование на поверхности (Ван, Цао и др. 2009). Градостроительные нормы повлияют на рыночную стоимость в отношении конкретных участков земли, связанную с допустимой плотностью (FAR), разрешенным использованием (производственные, промышленные, коммерческие, жилищные объекты), уровнем инфраструктуры (коммунальное хозяйство, транспорт, услуги), и т.д. Пока градостроительная политика для городского подземного пространства формулируется, процедура оценки трехмерной земли также должна стать практикой разработки политики.

Несмотря на то, что исследователи указали на возникновение в будущем рынка подземной земли в силу роста использования ГПП (Барлес и Гильерме 1995; Паскаль и Риера 2005), это не просто административная задача, поскольку здесь возникает ряд правовых вопросов и налогово-бюджетных неопределенностей. В силу того, что с нормативно-правовой точки зрения, права на землепользование в разных странах отличаются (Майкл 1991), пока не существует единого решения для вопроса о правах на подземную собственность. В некоторых городах принят предел глубины собственности для подземной государственной инфраструктуры (например, в г. Хельсинки и г. Токио, см. Таблицу 1). В отношении подземных строительных проектов рабочие методы оценки должны соответствовать существующим нормам землепользования на поверхности и корректироваться с учетом принятых правил рынка. Авторы предлагают ввести новый показатель "подземная надбавка", имеющий целью интегрировать стоимость недр в существующие цены на землю. Прогнозируемый потенциал подземного пространства будет закладываться в рыночную стоимость земли, связанную с "допустимым общим коэффициентом подземного строительства" (см. раздел 3.1.1), разрешенным использованием (производственные, промышленные, торговые, развлекательные, культурные объекты), и т.д. Положительная надбавка означает прибыльный "общий коэффициент подземного строительства" за счет снижения затрат на строительство или снижение затрат на перемещение объекта (см. Рис. 6).

Структура макрозонирования (см. раздел 2.3) способствует рациональному отбору зон приоритетного развития, которые должны стать инвестиционными целями. Поскольку разные типы землепользования имеют разную стоимость подземного использования, земля для коммерческого или смешанного использования имеет более высокий потенциал "подземной разработки". Участки земли, пользующиеся спросом, могут быть реструктурированы на рынке в соответствии с ценой земли и потенциалом подземной разработки, и при этом будет создан коэффициент переоценки "подземной надбавки", действующий как рычаг изменения комплексной стоимости. Такая реструктуризация стоимости земли позволит включить экономический потенциал использования подземного пространства в рыночную цену земли.

Это даст собственникам земли информацию о том, как разрабатывать проект подземной собственности наиболее рационально.

В общем, в областях с высоким потенциалом земельные участки, которые должны быть разработаны, могут иметь разные толкования реальной стоимости. Потенциальное развитие недр может быть включено в существующие цены на землю в виде надбавки, отражающих различия экономической отдачи подземного пространства. Низкое "качество ГПП" указывает на более высокие затраты строительства в подземном пространстве. Решение о приобретении земли может объединять показатель качества ГПП с деловым потенциалом местоположения; застройщики могут также адаптировать планы проектов недвижимости к классу стоимости трехмерной земли (Рис. 6).

3.2    Вероятностный анализ выбора нужного проекта в нужном месте (Этап 5)

3.2.1    Типология проектов подземного строительства в "Глубоком городе"

•    "Плотный тип" (концепция компактного города): В связи с наличием ограничений по высоте зданий в определенных городских центрах (например, исторических), а также высокой стоимостью земли в престижных деловых районах, уплотнение застройки под землей способствует созданию большей полезной коммерческой площади без возникновения правовых конфликтов, как, например, было сделано в районе Виль-Мари в г. Монреаль (Беснер 1997). Пешеходные площади могут также соответствовать общей тенденции уплотнения и соединять между собой здания и станции метро в виде целой "сети внутреннего города" (Беланжер 2007; Буасвер 2007).

•    "Здоровый тип" (концепция города-сада): В связи с наличием строительных ограничений на открытые общественные пространства и зеленые зоны, подземное оздоровление позволит создать пешеходные зоны и зеленые насаждения для общественного пользования, как, например, было сделано в случаях парижского квартала Ле-Аль (Дюффо 2005), художественной школы в г. Арнем (Бодегравен 2008), торгового центра в г. Саппоро (Голани и Оджима 1996) и города под каналами Амстердама (Рейн 2009).

3.2.2    Предварительный анализ решений с множеством критериев

Этап 1: определение критериев для принятия решений (затраты, выгода, возможности, риск) и показателей эффективности устойчивости (вклад в экономический рост, общественное благосостояние, естественная окружающая среда и администрация); (см. Рис. 7)

Этап 2: анализ критериев для подземных проектов разных классов участков земли (ABCD) в целях понимания приоритетов;

Этап 3: оценка разных проектных сценариев с использованием показателей эффективности для определения приемлемости 8 сценариев.

Рис. 7 Этап 1 – определение критериев, Этап 2 – анализ, Этап 3 – анализ проектных сценариев

Выражение признательности

Работа, представленная в настоящем документе, была выполнена при поддержке Программы научно-технического сотрудничества КНР и Швейцарии (SSSTC 2009-2012) и Государственного фонда естественных наук Китая (40872171).

Ссылки

Admiraal, J. B. M. (2006). "A bottom-up approach to the planning of underground space." Tunnelling and Underground Space Technology 21(3-4): 464-465.
Annica, N. (2000). "Planning and mapping of underground space — an overview by Working Group No. 4, International Tunnelling Association." Tunnelling and Underground Space Technology 15(3): 271-286.
Barles, S. (1999). Le sol urbain, Anthropos.
Barles, S. (2000). "La Valeur du tréfonds." Etudes foncières 85: 28-32.
Barles, S. and A. Guillerme (1995). L'urbanisme souterrain, Presses universitaires de France.
Barles, S. and S. Jardel (2005). L'urbanisme souterrain : étude comparée exploratoire. UMR7136 Architecture, Urbanism, Sociétés (AUS) Paris, Atelier Parisien d'Urbansime.
Bélanger, P. (2007). "Underground landscape: The urbanism and infrastructure of Toronto's downtown pedestrian network." Tunnelling and Underground Space Technology 22(3): 272-292.
Bertraud, A. (2007). Urbanization in China: land use efficiency issues: 33.
Besner, J. (1997). Genèse de la ville intérieure de Montréal. 7e Conférence internationale de l'ACUUS "Espace souterrain, villes intérieures de demain", Montreal.
Besner, J. (2007). Develop the underground space with a Master Plan or Incentives. "Underground Space: expanding the frontiers", 11th
ACUUS International Conference, Athens, NTUA Press.
Bevir, M. (2011). The Sage Handbook of Governance. London, Sage.
Blunier, P. (2009). Méthodologie de gestion durable des ressources du sous-sol urbain. Lausanne, EPFL. Ph.D.
Bobylev, N. (2009). "Mainstreaming sustainable development into a city's Master plan: A case of Urban Underground Space use." Land Use Policy 26(4): 1128-1137.
Bobylev, N. (2010). "Underground space in the Alexanderplatz area, Berlin: Research into the quantification of urban underground space use." Tunnelling and Underground Space Technology.
Bodegraven, S. v. (2008). ARNHEM - UNDERGROUND SOLUTIONS FOR URBAN GOVERNANCE CHALLENGES. "Enlightened Underground" International Congress of Underground Space Challenges in Urban Development, Amsterdam.
Boisvert, M. (2004). Le développement de la ville intérieure et la révision en cours du Plan d'urbansime Montreal, Observatoire de la ville intérieure.
Boisvert, M. (2007). Extensions of Indoor Walkways into the Public Domain - A Partnership Experiment. 11th ACUUS Conference: "Underground Space: Expanding the Frontiers", Athens.
Boivin, D. (1989). "De l'occupation du sous-sol urbain à l'urbanisme souterrain." Cahiers de géographie du Québec 33.
Boivin, D. J. (1990). "Underground Space Use and Planning in the Quebec City Area." Tunnelling and Underground Space Technology 5(1/2).
Burchell, R. W., U. S. F. T. Administration, et al. (1998). The costs of sprawl--revisited, National Academy Press.
Cao, L., X. Li, et al. (2011). Geological modeling research of Suzhou City based on the identification of urban underground resources. 2011 International Conference on Remote Sensing, Environment and Transportation Engineering (RSETE)
Carmody, J. and R. L. Sterling (1993). Underground Space Design: Part 1: Overview of Subsurface Space Utilization Part 2: Design for People in Underground Facilities, John Wiley & Sons.
Chen, J. (2010). "Pricing methodology research for urban underground space use ( )."
World Economic Outlook ( )(2).
Chow, F., T. Paul, et al. (2002). Hidden Aspects of Urban Planning: Utilisation of Underground Space. Proceedings 2nd International Conference on Soil Structure Interaction in Urban Civil Engineering, Zürich.
Daniel J, B. (1991). "Montreal's underground network: A study of the downtown pedestrian system." Tunnelling and Underground Space Technology 6(1): 83-91.
Don V, R. (1996). "Sustainable development and the use of underground space." Tunnelling and Underground Space Technology 11(4): 383-390.
Duffaut, P. (2005). Les halles demain, un problème central et complet d'urbanisme souterrain. Les tunnels, clé d'une Europe durable: Chambéry, Journées d'études, 2005. AFTES.
Duffaut, P. (2010). L'espace souterrain au service du développement durable. Colloque Franco-Suisse sur la gestion de l'espace sous la ville: des géosciences à l'urbanisme. EPFL, Lausanne.
Durmisevic, S. (1999). "The future of the underground space." Cities 16(4): 233-245.
Edelenbos, J., R. Monnikhof, et al. (1998). "Strategic study on the utilization of underground space in the Netherlands." Tunnelling and Underground Space Technology 13(2): 159-165.
El-Geneidy, A., L. Kastelberger, et al. (2011). "Montreal's Roots: Exploring the Growth of Montreal's Indoor City." Journal of Transport and Land use 4.
Girnau, G. and F. Blennemann (1990). "Cost-benefit methods for underground urban public transfortation systems." Tunnelling and Underground Space Technology 5(1-2): 39-68.
Golany, G. and T. Ojima (1996). Geo-space urban design, John Wiley.
Ilkka, V. (2011). Four Lessons by Vähäaho, I. in Workshop on "Use of Underground Space" in Hong Kong, 26 September 2011. Helsinki, Real Estate Department.
ir. K.R. Weytingh and i. C. P. A. C. Roovers (2007). A vision of Zwolle's subsurface: How the subsurface can contribute to the sustainable development of Zwolle. The Municipality of Zwolle.
Japan Tunnelling, A., H. Takasaki, et al. (2000). "Planning and mapping of subsurface space in Japan." Tunnelling and Underground Space Technology 15(3): 287-301.
Jenks, M., E. Burton, et al. (1996). The Compact city: a sustainable urban form?, E & FN Spon.
Labbé, M. (2011). National research project, different dimensions for a sustainable and desirable urban development declined in a Dynamic "Top/Bottom". The 13 th AFTES International Congress "Underground Space for Tomorrow", Lyon, France.
Li, H., A. Parriaux, et al. (2011). The way to plan a viable Deep City: from economic and institutional aspects. The Joint HKIE-HKIP Conference on Planning and Development of Underground Space. Hong Kong, The Hong Kong Institution of Engineers & The Hong Kong Institution of Planners: 53-60.

 

Дополнительная информация

  • Категория: Градостроительное планирование
Отправить комментарий

Защитный код
Обновить