Канада. Строительство подземной общественной зоны в Монреале (RESO)

Декабрь, 2014

Развитию «подземного города» в Монреале способствовало множество факторов. Один из них -  сдача в аренду участков земли, которые остались при строительстве метрополитена.

Город заведомо приобретает значительно больше земли, чем это требуется для строительства наземного вестибюля, с целью ликвидации неблагоприятных районов.

В дальнейшем муниципалитет города проводил тендеры на право застройки, что позволило предоставить «излишки» территории в долгосрочную аренду компаниям, представившим на конкурс лучшие проекты. Для проведения тендеров и урегулирования всех процедур муниципальные власти города учредили координационный совет, в который вошли планировщики, инженеры, архитекторы, общественный объединения и др. специалисты. В документах на долгосрочную аренду обязательно оговаривались требования минимальной и максимальной высоты здания, его площади и обязательства по обеспечению доступа с улиц в метро, из метро в торговые центры и на улицу.  
Первым таким проектом стало строительство в 1963 году самого высокого бизнес-центра Place Ville Marie. Именно в 60-е гг. идет активный экономический рост Монреаля, меняется облик города, развивается транспортная инфраструктура. После постройки Центрального вокзала Монреаля и отеля Fairmont The Queen Elizabeth остался 4-акровый участок земли, который принадлежал Дональду Гордону президенту Национальной канадской железной дороги. На нем и решено было построить Place Ville Marie, который имел доступ к метрополитену города.

Строительство бизнес-центра Place Ville Marie

Бизнес-центр Place Ville Marie сегодня

Тоннели и станции монреальского метрополитена строились с применением технологии «cut-and-cover», т.е. открытым способом проходки тоннеля (подробнее об открытых способах строительства подземных объектов), в результате которого оставалось лишнее пространство. Но его не засыпали землей, а использовали в качестве пространства для соединения станций метро с мезонинами, которые размещались на втором или третьем подземном этаже торговых центров. Так в период с 1984 по 1989 гг. подземная пешеходная сеть выросла до 21 км. За этот период были построены станции метро McGill, Peel и крупные торговые центры, так в Монреале возникла необходимая инфраструктура для  комфортного проживания и развития бизнеса.

Наземная часть площади Place-des-Arts

Вход в подземный концертный зал Place-des-Arts (Иллюстрация сайта MAC)

Следует отметить, что за 45 лет строительства подземной части города не было разработано Генерального плана. Только с 1990 года в план начали включать все коммерческие уровни зданий, расположенные ниже уровня земли, за исключением этажей над станциями метро и входов в метро с уровня улиц. Строительство подземной части Монреаля является результатом изменений отдельных проектов, которые были объединены в единое подземное пространство. Главная сложность, с которой столкнулись  муниципальные власти Монреаля, заключалась в том, что они не могли посягать на частную собственность. Закон позволял городу использовать подземное пространство под любым участком, но на глубине более чем 10 метров от поверхности земли. Когда планируемая ветка метрополитена, тоннели или другой объект располагаются выше 10 метров от поверхности, или в случае строительства наземного вестибюля, город должен приобрести право собственности на этот участок поверхности, заключив договор с собственником земельного участка, либо экспроприировать его.
С целью изменения сложившей ситуации муниципалитеты решили установить ограниченное зонирование. Между инвестором и муниципалитетом заключаются контрактные отношения, представляющие девелоперам и инвесторам смягчения в области Правил землепользования и застройки. В обмен они осуществляют доработку проектов строительства и реконструкции, с целью создания подземных общественных пространств с прямой привязкой к станциям метро и вестибюлям существующих зданий. Это стало мощным инструментом для развития RESO, проекты крупных торговых и бизнес центров в Монреале были построены, именно благодаря этим условиям.
В тоже время, Департамент общественных работ имеет право заключить контракт с девелоперами о постоянной или временной аренде общественных подземных пространств, который состоит из полного перечня технических и финансовых обязательств девелопера. Арендная плата за подземное пространство устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью земли, которая расположена в этом районе Монреаля.  

Фреска в честь 20-го юбилея торгового центра World Trade Centre, перед лестницей на подземные этажи. Автор: Rafael Sottolichio, Olivier Roy (http://www.centredecommercemondial.com/en)

Немаловажным фактором для развития RESO стала продажа старых дорог девелоперам для строительства крупных бизнес и торговых комплексов. Остальные владельцы, имеющие участки у этой дороги, должны были согласиться на ее закрытие, иначе у муниципалитета не будет возможности внести изменения в структуру городского зонирования. Только после этого у города появлялась возможность передать землю девелоперам, которые брали на себя обязательства по строительству тоннеля и обеспечению право прохода через принадлежащее ему здание.
 
 

Подземный переход между двумя торговыми центрами  Eaton Centre и Place Montreal Trust (Иллюстрация с сайта Ричарда Осмонда)

Сегодня в Генплане города Монреаль закрепляется расчет на использование всех подвальных помещений в коммерческих целях, что увеличивает плановость развития. Бонусом становятся этажи над станциями метрополитена и вестибюли метро. Так эффективное взаимодействие городской власти и частного сектора позволило создать в Монреале уникальную пешеходную зону RESO, и тем самым улучшить транспортную и социальную инфраструктуру города, увеличить инвестиционную привлекательность Монреаля и сохранить его архитектурный облик.  

Список источников

  1. Основы подземного градоустройства : монография/В.Л. Беляев; М-во образования и науки Росс. Федерации, ФГБОУ ВПО «Моск. гос. строит. ун-т». – Москва : МГСУ, 2012. – 255 с.  
  2. Официальный портал города Монреаль Ville de Montreal http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=7317,79977650&_dad=portal&_schema=PORTAL
  3. Портал La ville souterraine de Montréal http://record-absolu.pagesperso-orange.fr/construction/montreal-reso/reso.htm
  4. Журнал о градостроительстве и  архитектуре  «Grado» № 002/Сентябрь-октябрь 2011.
  5. Сайт торгового центра Promenade de la Cathédrale http://promenadescathedrale.com/evenements-promotions-centre-commercants  
  6. Информационный портал Les beautés de Montréal http://lesbeautesdemontreal.com/tag/reso/
  7. Официальный сайт метрополитена Монреаля http://metrodemontreal.com/index-e.html

Похожие материалы (по тегу)

Отправить комментарий

Защитный код
Обновить